📌 소중한 내 보증금 철벽 방어! 전세사기 예방 등기부등본 보는 법 및 필수 특약사항 🛡️🏠

안녕하세요! 매일매일 여러분의 소중한 자산을 지켜드리고 확실하게 불려드리는 **돈 버는 주식 노트**입니다 📝✨

최근 뉴스를 뜨겁게 달구었던 '전세사기' 사건들, 다들 한 번쯤 들어보셨죠? 😥
수년간 안 먹고 안 입으며 악착같이 모은 피 같은 전세 보증금을 하루아침에 날렸다는 안타까운 사연을 보면 남 일 같지 않아 가슴이 철렁 내려앉습니다.
특히 부동산 경험이 적은 2030 사회초년생이나 신혼부부들에게는 전세 계약 자체가 엄청난 두려움으로 다가올 텐데요.

"공인중개사가 알아서 잘해주겠지~" 하고 도장부터 덜컥 찍는 순간, 내 자산의 안전은 그 누구도 보장해 주지 않습니다 🙅‍♀️ 내 돈은 내가 아는 만큼 지킬 수 있습니다!

그래서 오늘은 부동산 초보자도 절대 호구 당하지 않고 내 전세 보증금을 안전하게 사수할 수 있도록, **'등기부등본' 읽는 핵심 비법**과 계약서에 반드시 적어야 할 **'마법의 특약사항 3가지'**를 아주 쉽게 싹 다 정리해 드리겠습니다 🚀
이 글만 읽으셔도 전세사기의 99%는 예방할 수 있으니 무조건 끝까지 집중해 주세요! 👀

### 1. 전세사기 예방의 첫걸음, '등기부등본'은 언제 봐야 할까? ⏰🔍

'등기부등본(등기사항전부증명서)'은 쉽게 말해 그 집의 출생의 비밀부터 현재의 빚(부채) 상태까지 모든 역사가 기록된 **'부동산의 건강진단서'**입니다 🏥

많은 분들이 계약하는 날 공인중개사가 뽑아주는 등기부등본만 딱 한 번 보고 마는데요, 절대 그러시면 안 됩니다! 악질적인 사기꾼들은 계약 직후에 집을 담보로 몰래 대출을 받기도 하거든요 👿 따라서 등기부등본은 반드시 **아래 3번의 타이밍**에 직접 확인하셔야 합니다. (대법원 인터넷등기소 앱에서 700원이면 누구나 열람할 수 있습니다!)

1. **마음에 드는 집을 발견하고 가계약금을 넣기 직전**
2. **부동산에서 정식 계약서에 도장을 찍기 직전**
3. **이삿날(잔금일) 아침, 잔금을 집주인에게 송금하기 직전**

이 3번의 타이밍에 등기부등본 내용이 변함없이 똑같은지 확인하는 것만으로도 사기의 위험을 절반 이상 뚝 떨어뜨릴 수 있습니다 👍

### 2. 부동산 초보도 3분 컷! 등기부등본 핵심만 읽는 법 📖💡

등기부등본은 크게 '표제부', '갑구', '을구'라는 세 가지 파트로 나뉘어 있습니다. 복잡한 한자는 무시하고 우리가 봐야 할 핵심만 딱 짚어드릴게요!

* **① 표제부 (이 집의 진짜 얼굴):** 내가 계약하려는 집의 주소, 동, 호수가 100% 정확하게 일치하는지 확인해야 합니다. 만약 '101호'를 계약하는데 표제부에는 '102호'로 되어 있다면 나중에 법적인 보호를 전혀 받을 수 없습니다 🏠

* **② 갑구 (이 집의 진짜 주인):** '소유권'에 대한 내용이 적혀 있습니다. 맨 마지막에 적힌 주인의 이름과 주민등록번호 앞자리가, 지금 내 눈앞에 앉아서 계약서에 도장을 찍으려는 집주인의 신분증과 정확히 똑같은지 확인하세요 👨‍💼 또한 갑구에 '가압류', '가처분', '경매개시결정' 같은 무시무시한 빨간 글씨가 적혀 있다면 뒤도 돌아보지 말고 그 집은 도망쳐야 합니다! 🏃‍♂️💨

* **③ 을구 (이 집의 진짜 빚 상태):** 전세 계약에서 가장 중요한 부분입니다. 집주인이 이 집을 담보로 은행에서 얼마를 빌렸는지 나타내는 '근저당권'이 적혀 있습니다 🏦 만약 을구가 깨끗하다면 빚이 없는 아주 안전한 집이지만, 근저당권이 설정되어 있다면 반드시 다음 단계의 계산을 해봐야 합니다.

### 3. 내 보증금 지키는 '깡통전세' 감별 계산법 🧮⚠️

을구에 빚(근저당권)이 있다고 해서 무조건 나쁜 집은 아닙니다. 하지만 집값이 떨어졌을 때 집주인이 내 보증금을 돌려주지 못하는 이른바 '깡통전세'를 피하려면 아주 간단한 계산을 해보셔야 합니다 ⚖️

**[깡통전세 감별 공식]**

👉 **(을구에 적힌 근저당권 채권최고액 + 내 전세 보증금)이 집값의 70%를 넘는가?**

예를 들어 집값이 5억 원인데, 등기부등본에 빚(채권최고액)이 1억 원 있고 내 전세금이 3억 원이라면 합이 4억 원이죠? 5억 원의 70%인 3억 5천만 원을 훌쩍 넘기 때문에 아주 위험한 집입니다 🚨 나중에 이 집이 경매로 넘어가면 은행이 먼저 1억 원을 가져가고, 집값은 시세보다 훨씬 싸게 낙찰되기 때문에 내 전세금 3억 원을 온전히 돌려받지 못할 확률이 99%입니다.

보수적으로 접근해서 빚과 전세금의 합이 집값의 60~70% 이하인 넉넉하고 안전한 집만 계약하시는 것을 강력하게 추천합니다! 🛡️

### 4. 사기꾼도 도망가는 마법의 '전세계약 특약사항 3가지' ✍️📜

계약서의 일반적인 내용 외에 빈 공간에 적어 넣는 '특약사항'은 법적으로 엄청난 효력을 발휘합니다. 부동산 중개인이 귀찮아하더라도 내 소중한 돈을 지키기 위해 아래 3가지는 계약서에 반드시, 토씨 하나 틀리지 말고 적어달라고 강하게 요구하셔야 합니다! 🗣️

1️⃣ **"임대인은 계약일로부터 잔금일 다음 날까지 현재의 등기부등본 상태를 유지하며, 이를 위반 시 계약을 무효로 하고 계약금은 즉시 전액 반환한다."**
👉 내가 잔금을 치르고 전입신고를 마칠 때까지 집주인이 몰래 담보 대출을 받지 못하게 꽁꽁 묶어두는 가장 강력하고 필수적인 방패막이 특약입니다 🛡️

2️⃣ **"임대인 또는 임대차 목적물(집)의 하자로 인해 전세자금대출 및 전세보증금반환보증 가입이 거절될 경우 계약은 무효로 하고 계약금은 즉시 전액 반환한다."**
👉 은행 대출이 안 나오거나 든든한 보증보험 가입이 안 되는 집이라면 계약금 떼일 걱정 없이 계약을 합법적으로 무를 수 있게 해주는 마법의 문장입니다 🏦

3️⃣ **"임대인은 잔금 지급일 이전에 해당 주택을 매매하거나 근저당권을 설정할 경우 사전에 임차인에게 반드시 고지한다."**
👉 내가 모르는 사이에 집주인이 돈 없는 바지사장으로 바뀌는 전세사기 수법을 원천 차단하는 방어막입니다 🛑

### 마무리하며: 내 돈은 내 지식으로 지키는 겁니다! 🤝💖

오늘은 2030 영끌족과 무주택자들의 피눈물을 흘리게 하는 전세사기를 완벽하게 예방하는 등기부등본 보는 법과 필수 특약사항에 대해 아주 낱낱이 파헤쳐 보았습니다 👏👏👏

"좋은 게 좋은 거지~" 하며 계약서 대충 읽고 도장 찍는 시대는 지났습니다. 부동산 거래 앞에서는 의심하고, 또 의심하고, 꼼꼼하게 따져보는 사람만이 내 피 같은 보증금을 안전하게 지켜낼 수 있습니다 💪 오늘 알려드린 내용 꼭 캡처해 두시고 이사 갈 때 반드시 써먹으시길 바랍니다!

**'돈 버는 주식 노트'**는 앞으로도 여러분이 자본주의 시장에서 눈 뜨고 코 베이는 일 없이, 가장 든든하고 안전하게 자산을 불려 나갈 수 있도록 팩트 폭격 가이드로 찾아오겠습니다! 오늘 포스팅이 도움 되셨다면 아래 **공감(❤️)** 버튼 꾹! 눌러주시고, 궁금한 점은 편하게 **댓글** 남겨주세요! 오늘도 부자 되는 하루 보내세요~ 감사합니다! 🥰👋

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